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青海省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见

 
【来源:西宁市住房公积金管理中心】   2015-06-18 13:19:00  浏览次数:49

青政〔2015〕58号

        为切实贯彻国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求,支持居民自住和改善性住房需求,进一步加强对房地产的管理,维护房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展,现结合我省实际,提出如下实施意见:

        一、提高认识,正确把握房地产发展新态势

        我省房地产业经过十多年的高速发展,极大地改善了城镇居民的居住条件,加之城镇保障性住房的建设,有效解决了城镇中低收入家庭住房困难问题,为实现住有所居目标和促进我省国民经济发展做出了积极贡献。

        今后及“十三五”期间,我省房地产业应积极适应经济社会转型发展的新形势,充分发挥房地产业在新型城镇化中的拉动作用和在民生改善中的基础性作用,立足新常态,把握新趋势,坚持市场化改革方向,充分激发市场活力,大力支持自住性住房需求,不断释放改善性住房需求,进一步完善以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,确保住房供需保持基本平衡、住房结构保持基本合理、住房价格保持基本稳定、住房综合品质得到不断提升,促进房地产业平稳健康发展,为我省稳增长、调结构、惠民生和促消费做出新的贡献。

        二、多措并举,积极引导住房消费

        (一)支持居民自住和改善性住房贷款需求。银行业金融机构要认真落实国家有关个人住房信贷政策,对贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的,执行首套房贷款政策;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定;对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。省内银行业金融机构应根据国家个人住房贷款政策、利率优惠政策及本省城镇化发展规划,向符合政策条件的居民发放住房贷款,同时给予适当利率优惠。

        人行西宁中心支行要会同青海银监局及各商业银行研究制定引导农牧民进城购房的信贷支持措施。市(州)、县(市、区)政府要结合实际,制定具体优惠政策,支持进城农牧民购买首套住房或首套改善性住房。

        (二)充分发挥住房公积金的支持作用。各地住房公积金管理中心要通过提高首套普通商品住房贷款额度、建立浮动贷款额度制度、发展异地贷款和二手房贷款业务、取消贷款保险和公证等中间费用等措施,提高住房公积金个人住房贷款发放率。职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。职工购买首套自住房,最长贷款期限放宽到25年;对临近法定退休年龄的职工,根据其偿还能力、身体情况和信用状况,其贷款年限可延长至本人法定退休年龄后5年。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付比倒为30%。缴存职工未成年子女购买住房时可使用职工名下的住房公积金;缴存职工可以申请提取本人名下住房公积金偿还直系亲属的住房公积金贷款。有条件的地区,可以开办委托提取业务,职工可按月提取住房公积金冲抵住房公积金贷款。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。

        市、州政府要积极探索住房公积金建制扩面新举措,不断扩大住房公积金制度的覆盖面,提高职工住房消费能力。省住房城乡建设厅要会同有关部门对建制扩面工作进行年度检查,定期通报检查结果。

        (三)支持房地产开发企业合理融资需求。银行业金融机构要在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资信良好的房地产开发企业及有市场前景的新建续建项目的合理融资需求。对公共租赁住房和棚户区改造项目的贷款期限可延长至不超过25年。对普通商品住房项目,项目最低资本金按20%执行,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%,分期实施的开发项目,可分期交存项目资本金。对信用良好的房地产开发企业,可减免项目资本金、物业保修金,降低项目预售资金监管比例,银行业金融机构可增加贷款授信,并提供多种金融服务。

        (四)减免住房交易有关税费。全面落实国家相关税费优惠政策。个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买住房价款后的差额征收营业税。个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%的税率计征契税;购买超过90平方米普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1.5%的税率计征契税。

        (五)积极培育住房租赁市场。探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道,积极培育经营住房租赁的机构,通过长期租赁或购买社会房源向社会出租。鼓励房地产开发企业在商品房项目中长期持有部分房源,用于向市场租赁,或转成租赁型的养老地产、旅游地产等;也可以与经营住房租赁的企业合作,建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭,通过租赁市场解决住房问题,政府按规定提供货币化租赁补贴。市(州)、县(市、区)政府要积极创造条件,搭建住房租赁信息政府服务平台,为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。

        三、创新思路,完善保障性住房供应方式

        (六)加大住房保障货币化力度。商品住房存量较多的市县,要积极打通商品住房与棚改安置住房、公共租赁住房的通道,采取支持棚户区居民自主购房、政府购买存量房源及货币补偿等安置方式,将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。所购商品住房的户型面积标准可适当放宽,作为棚改安置住房的单套面积可放宽到144平方米,提供给合租户或用于集体宿舍的公共租赁住房的单套面积可放宽到90平方米。2015年要消化全省6%以上的存量商品住房,并逐年提高城镇棚户区改造货币化安置比例。西宁、海东市等房地产市场比较成熟的地区,原则上不再新建公共租赁住房,其新增公共租赁住房需求可以通过市场收购、租赁商品住房或二手住房以及发放租赁补贴等方式解决。

        整体购买在建或已建成房地产项目用于棚改安置住房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构,完善配套土地政策和用地手续。

        (七)积极推进公共租赁住房共有产权制度。各地要积极推进公共租赁住房配租配售改革,采取“先租后售、租售并举、共有产权”的方式,在确保公共租赁住房持有数量能够满足租住需求的前提下,实行地方政府与住房保障对象按出资比例共同拥有同一套公共租赁住房产权,并逐步由共有产权向个人完全产权转化,不断满足中低收入家庭拥有房屋产权的愿望。省住房城乡建设厅要会同有关部门制定完善保障性住房共有产权管理办法。

        四、统筹规划,合理安排商品房及其用地供应规模

        (八)科学编制住房规划及年度实施计划。各地区、各相关部门要依据城镇住房现状、需求预测以及在建、在售各类住房的规模等情况,立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件,科学编制“十三五”城镇住房发展规划和住房建设规划及年度实施计划,对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等作出统筹安排,将保障性住房和棚户区改造纳入住房建设规划及年度实施计划,合理确定保障性住房和商品隹房的供应比例,提出符合省情和各地实际的住房发展目标、任务和政策措施。

        (九)加强住宅用地供应管理。市(州)、县(市、区)政府要依据土地利用总体规划、城乡规划和住房建设规划科学编制住房用地年度供应计划,合理确定住宅用地年度供应节奏、布局和规模,稳定、均衡供应住宅用地,并对保障性住房和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。严格国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度,完善招拍挂手段,减少流标流拍,避免异常高价地,稳定市场预期。商品房施工面积过大和商品房存量较大或在建商品房用地规模过大的地区,可根据市场状况,减少用地供应量,做好未开发房地产用地的用途调整,通过依法变更土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地的转型利用,用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。市(州)、县(市、区)国土部门要会同住房城乡建设部门探索建立商品房开发土地供应会商制度,并研究制定具体会商办法。各地住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要分别报省国土资源厅和省住房城乡建设厅备案,并主动向社会公开,接受社会监督。

        (十)重视商业地产开发的调控。各地区要根据城镇人口规模及市场情况合理确定商业用房、写字楼、酒店的开发规模和布局。西宁、海东市应根据城镇人口规模和现有及在建、在售商业用房的总量,合理确定并严格控制商业用房的总体规模,科学规划商业区域布局,引导各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营性商业用房向域市周边适度布局发展,增强辐射带动力。省内其他城镇也要合理布局商业用房,防止布局不合理和过度开发。

        五、提升品质,不断改善居住环境

        (十一)加强项目规划管理。房地产开发、保障房建设及棚户区改造,必须符合土地利用总体规划和城乡规划要求,防止改变用地性质、土地超强度开发、破坏城市景观环境、城市整体发展失衡等现象发生。按照“谁审批、谁负责”的原则,加强建筑密度、容积率等指标的管理,任何建设单位和个人不得擅自变更已经批准的容积率等法定指标。严格房地产项目规划审批,从源头上明确房地产开发项目基础设施、配套公用设施、住宅建设标准和小区绿化面积,合理推进城镇社区便民网点建设,完善社区商业网点配置。对于在建商品住房项目,市(州)、县(市、区)政府在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求,规划部门应当及时予以审批。各地要严格按照基本建设程序办理房地产开发建设手续,不得以招商引资、特事特办、保障性住房等任何名义进行违法违规审批。

        (十二)引导企业建设高品质住宅。大力推进住宅性能认定,引导房地产开发企业建设规划合理、环境优美、功能齐全、设施配套的住宅小区,推动住宅建设从粗放型向集约型转变,提高商品住宅综合品质。对西宁市10万平方米以上、其他地区5万平方米以上的新建住宅项目,全面执行A级住宅性能评定技术标准。对通过2A和3A级住宅性能认定的项目,雷电防护装置检测、地震安全性评价等收费标准分别按80%和70%收取。按照“设计、施工、装修一体化”的发展理念,鼓励房地产企业开发建设全装修住房。大力发展绿色建筑,推广节能、节地、节材、节水、环保型住宅。

        (十三)支持物业服务市场发展。贯彻落实好《青海省物业管理条例》,大力培育和发展物业服务市场,不断提高物业管理覆盖面。省发展改革委和省住房城乡建设厅要认真研究制定物业收费标准与物业服务等级、物业服务企业资质相对应的物业服务收费管理办法,实现物业服务优质优价、质价相符。有关部门要将物业行业列入省级服务业发展引导资金申报范围,对在物业服务企业规范化管理考核中评定为优秀的企业或获得国家级、省级物业管理示范项目的企业,从省级服务业发展引导资金中给予适当补助。

        六、提升服务,优化市场发展环境

        (十四)提高行政服务水平。市(州)、县(市、区)政府及相关部门要全面梳理制约住房消费和房地产业发展的政策规定,大力推进简政放权,减少审批手续,清理、规范涉及房地产开发、建设、销售等环节的收费项目,凡国家明令禁止的收费项目,一律不得变相征收。房地产管理部门要取消房地产开发企业、物业服务企业和房地产估价机构注册资本金和出资额的限制,企业实收资本不再作为资质申报条件。放开房地产等非国有资金投资项目必须招标的限制。规范房地产项目竣工验收程序,取消各部门搭车审查行为。为缓解房地产开发企业资金压力,将城市基础设施配套费、人民防空地下室易地建设费推迟至办理《商品房预售许可证》时收取。

        (十五)支持企业转型发展。积极引导有实力和品牌优势的房地产开发企业,通过兼并、收购、重组等方式形成竞争力强的企业集团。对具备转让条件的房地产开发项目,支持企业以投资、入股、转让等形式进行合作开发。房地产开发企业要加快经营模式转变,参与新型城镇化、工业化、信息化建设,积极从传统开发商向城市服务商、社区服务商转变,从传统领域向旅游、休闲养老、文化创意和现代物流服务业等领域拓展,为产业发展特别是为现代服务业的发展提供配套服务。

        (十六)打造“互联网+房地产”新业态。引导房地产开发企业主动融入“互联网+”时代,将云计算、大数据、物联网等新一代技术融入到房地产业中,用互联网的思维模式和技术改进提升行业发展水平。要通过推行房地产互联网金融业务,满足房地产开发企业融资需求,打通购房者贷款渠道,实现用户的购房闭环需要;通过推行移动互联网房产营销,加速房产线上线下交融,实现房地产商、经纪人(中介)、购房者之间零距离交付,为购房者提供更创新、贴心的体验和服务,提升企业销售业绩;通过推进“智慧城市”、“智慧小区”建设,努力打造“一站式人居服务”,挖掘物业后端消费市场潜力,增强企业发展动力,促进行业变革升级。

        (十七)规范房地产市场秩序。市(州)、县(市、区)政府及其相关部门要切实承担起房地产市场监管的主体责任,进一步加强对房地产市场、土地市场及房屋中介市场的监管,特别是要对商品房预售资金和二手房交易资金实行有效监管, 尚未建立监管系统的地方,要加快建立。机关事业单位要严格执行国家关于停止集资合作建房的政策,严禁在划拨国有土地上自行开发建设职工住宅或以“委托代建”、“定向开发”等方式变相搞单位集资合作建房。各地区、各相关部门要建立部门联动共享的房地产业信用评价管理机制,加大对失信企业的惩戒力度,营造诚实守信的市场环境。

        七、加强研判,营造有利舆论氛围

        (十八)加强市场监测分析。密切关注房地产市场动态,加强对市场数据的分析和预期研判,实施房地产交易情况日报制度,及时掌握市场交易等最新动态。加大新建商品房预、现售管理力度,开展经常性的市场巡查,及时掌握全省存量住房底数和新增住房需求及项目建设进展情况,准确把握房地产市场走势,提高房地产政策措施的预见性。

        (十九)增强企业防范风险意识及能力。各地区、各有关部门要引导房地产开发企业主动适应行业发展新常态,准确把握国家、区域及行业发展政策,正确研判市场,理清发展思路,找准目标定位;要鼓励企业树立持续发展的经营意识,对项目工期、质量安全实行严格控制,对资金成本进行严格监管,不断创建优化品牌项目,诚信经营,提高市场竞争力;要引导企业提升投资决策风险管理意识,强化市场风险评估,树立理性开发理念;要帮助企业转型发展,拓宽市场融资渠道,保持资金链稳定,确保企业可持续发展,不断提升企业防范市场风险意识和能力。

        (二十)强化舆论引导。各地区、各相关部门要加强房地产市场调控政策宣传,省内媒体要全面、客观、公正地报道房地产情况,正确引导居民住房消费,引导房地产开发企业主动应对市场变化,采取积极灵活的措施,促进市场交易,增强市场信心,形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

        各地要根据本意见要求,按照“因地施策、平稳发展”的原则,制定有针对性的实施办法,促进住房消费。省直有关部门要加强督促检查,确保各项政策措施的落实,促进我省房地产业平稳健康发展。

        本意见自2015年7月17日起实施,有效期至2020年7月16日。

 

 

                                    

                           青海省人民政府

                                     2015年6月18日



 

 

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